2019年08月23日

土地の探し方と予算の立て方

家づくりは人生最大の事業と言われますが、これに土地購入も加わるとなると、さらに大変な大事業になります。首都圏の土地は高額なので、土地の購入からだと、ざっくり新築の2倍以上の費用が掛かってしまいます。でも、土地から探す家づくりは、全く白紙の段階から考えることができるので、楽しみも2倍です。土地探しからの家づくりのポイントについて、説明しましょう。

土地の探し方と予算の立て方

自分にふさわしい家を手に入れる2つの方法

土地探しから家を手に入れるためには、大きく分けて、2つの方法があります。
どちらがいいかは、あなたが家に何を求めるかによって異なります。

① まず土地を買って家を建てる方法

土地を購入したあとで、ハウスメーカーや工務店に建築発注して家を建てる方法です。

次のような人に向いています。

  • 自分が満足できる間取りやデザインの家を建てたい。
  • ひとつひとつ納得しながら進める家づくりの過程を楽しみたい。
  • 耐震性など問題がない建物であることを、建築の過程でしっかり確認したい。

② 家の付いている土地を買う方法

新築分譲住宅の購入と中古住宅の購入があります。中古住宅購入後にリフォームすることもできます。

次のような人に向いています。

  • 急いで家を買って引っ越したい。
  • 銀行の住宅ローン審査が通るのか、微妙である。
  • 建物よりも、住む場所にこだわりたい。

①と②それぞれ一長一短があるので、自分の好みや諸状況に合った方法を選びましょう。

家づくりに必要な費用

土地探しからはじめる家づくりは、土地と建物にかけるお金のバランスが大切です。土地にお金をかけすぎると、せっかく気に入った場所を確保しても、思い描いた家を建てられなくなってしまいます。
家づくりに必要となるお金は土地の代金と建築本体工事費だけではありません。それ以外に次のようなお金も必要になります。

<土地購入> 土地売買金額、不動産仲介手数料、登記費用
<建物購入> 建築本体工事費、設計費用、屋外電気・ガス・給排水管費用、地盤改良費用、登記費用、
照明・家具代、火災保険費用など
<その他>  引越し費用、家具購入費用、固定資産税など
思った以上にお金がかかることもあるので、注意しましょう。

割安な土地の探し方

土地の価値の基準として「路線価」がありますので、これをチェックしましょう。路線価は、すべての土地について道路を基準に定められており、ネットで検索できます。 http://www.rosenka.nta.go.jp/
なお、路線価は税金徴収を目的とするため、常に変動する実勢価格を超えないように設定されていますので、実際の価格は路線価の1.5倍くらいが目安になります。
さて、土地の実際の売買金額は、絶対的な基準はなくて、売主と買主とが合意した金額になります。
誰もが、少しでも割安な土地を入手したいと考えることでしょう。割安な土地とは、周辺の類似物件と比べて安価な土地です。しかし、一見して割安だと思える土地には、当然のことながら理由があります。多くの人にとって良くないと思える要素があるのです。その理由は、大きく分けて2つあります。

① 周辺環境が良くない

  • 駅から遠い
  • 騒音がうるさい
  • 買い物が不便
  • お墓の隣り
  • 陽当りが悪い
  • 前面道路が狭い
  • 犯罪が多い地域
  • 洪水があった地域

② 土地自体に問題がある

  • 旗竿敷地
  • いびつな土地
  • 道路寄り崖の上
  • 崖の下
  • 間口が狭い
  • 超軟弱地盤
  • 隣地との境界を確定不能
  • 狭い土地

多くの人にとってはマイナスでも、ある人にとってはかえってプラスになる場合もあります。
たとえば、駅から遠い場所は毎日長く歩けるから健康にいいと思う人、陽あたりが悪い家は絵画や家具を傷めないからいいと思う人、不整形な土地はうまく設計すれば浴室の坪庭なども作れて生活が豊かになると思う人、などなど。
多数派の人と異なる価値観を持っていたら、それは割安な土地を入手できるチャンスです。

土地購入の注意ポイント

土地を探している人にお勧めしたいことが4つあります。

① まずは売地をいっぱい見てみましょう

実際に多くの土地や住宅を見ることで、自分はどんな町のどんな土地が心地がいいのかが分かるようになってきます。また、そこに建てる建物をイメージする力や土地の相場感も養われます。

② 良心的な宅建業者を見極めましょう

むやみに土地を買わせようとするのではなく、その土地のマイナス情報もしっかり調査して教えてくれる宅建業者に仲介してもらうことが、土地購入で失敗しないポイントです。

③ 土地探しと並行して工事会社選びを進めましょう

建築工事に充てられる予算が見えてきたら、その予算内で希望する家をつくれそうな住宅メーカーを探してみましょう。古い家を購入する場合は、いいリフォーム会社を見つけましょう。

④ はじめに第3者の専門家に相談してみましょう

不動産会社と付き合う前に、不動産業界についての基本知識を得ておくことが大切です。ハウスクエア横浜 新築・リフォーム相談室(→リンク)では、土地の探し方から工事会社選びまで、土地探しからの家づくりを進めるための具体的なアドバイスをしています。

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