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うまくいく! 賃貸住宅計画の方法

2013年7月7日 講師:川島天晴
 
土地に余裕がある方にとって、そこに賃貸住宅を建てることは、資産活用や相続対策として有効な方法の一つです。
自宅を建て替える時に、賃貸併用住宅にするという方法もあります。
でも、はじめて賃貸住宅を建る方は誰もみな、いろいろ不安があるものです。
そこで、ハウスクエア横浜・新築&リフォーム相談室長の川島さんに、賃貸住宅計画のポイントをお話しいただきました。
 
1.賃貸住宅づくりを成功させるには、まず明確な目的をもつこと
賃貸住宅計画を進める目的が、単に、土地があるからとか相続対策ということだけだと、建物の計画がついつい業者任せになってしまい、結果として誰のために建てるのかよくわからない状態になってしまいがちです。
計画を進める前に、より具体的な目的を持つことが大切です。
たとえば、「町でいちばんおしゃれな賃貸の部屋をつくりたい」とか「相続のときにも土地を細分化せずに大きな樹木を残したい」とか、「自分と同じ趣味の人が住みたくなるような部屋をつくりたい」などなど。
目的が明確になると、自然と、どうすればもっといい賃貸住宅にできるかを、自分で考えていけようになります。
 
2.これからの横浜エリアの居住者と住まいの推移予測について
賃貸住宅計画を進めるにあたっては、まず、20年後の賃貸住宅に関わる状況についてのイメージを持っておくことが必須です。
人口について見てみましょう。20年後には、首都圏の総人口は今とあまり変わらないですが、世代別の内訳では、高齢者の人口は30%も増え、逆に若年層の人口は25%も減ると予測されています。
世帯構成について見ると、過去25年間の推移で、単独世帯は8%ふえて現在25%、また、児童のいない世帯は21%増えて現在75%です。
この単独世帯と児童のいない世帯が増える傾向は、これからも続いて行くでしょう。
次に、間取りについて見てみましょう。新築賃貸住宅のここ10年間の傾向としては、1Kと1LDKの間取りの割合が増加していきた一方で、ワンルームと2LDKは減少してきています。
1LDKが主流になってきているのは、単身者も家の中で気分転換したいと思い、また、2人世帯では部屋数よりも広いリビング空間が欲しいという意識が強まってきているからと思われます。
ライフスタイルの変化に応じて、部屋の広さだけでなく、間取りの好みも変化していきます。
 
3.賃貸住宅計画の進め方
賃貸住宅の計画を立てる場合には、自分自身でよく立地条件や賃借人ターゲットの設定を考えることが大切です。
一般的には、計画地のエリアの特性から、賃借したい人が多いと思われる年代や家族構成を想定した間取りや広さで計画を進めます。
しかし、そういう部屋だと競争が激しいので、逆手をとって、あえてその地域では少数派の世帯をターゲットにするのも、ひとつの方法です。
長期間にわたって空室のない賃貸住宅にするには、差別性のある住宅をつくることが、有効な方法です。音楽家向け住宅、ペット共生住宅、SOHO、中庭のある住まい、農園つき住宅、あるいは、蔵のある建物、ビルドイン駐車場、女性専用マンションなど、さまざまな特徴のある賃貸住宅が考えられます。
差別的な特徴は、建物が古くなってきたときに、より強くその効果を発揮するはずです。
また、ちょっとした設備の工夫も、差別化につながります。宅配ボックス、・防犯性を配慮した建物、ホームセキュリティ、キッチンなど設備の隠ぺい、広い収納スペース、居住者が可変できる内装などなど。自分が、あったらいいな、と思うような設備を採り入れるようにしましょう。
 
4.アパートの建替えに伴う立退きや一括借り上げなど
賃貸住宅は、建築計画以外でもいろいろと複雑なことがあります。
アパート建替えの場合には、今住んでいる居住者に立ち退いてもらうことが必要になります。また、建物が完成した後の建物管理についても、初めての方は、不安に思うことが多いものです。
それゆえに、いろいろな業者が、自社に建設と管理の一括発注するように営業してきたりします。
しかし、すべてを業者に託す方法には、メリットとデメリットがあります。
安易に業者任せにするのでなく、自分自身ができることはなるべく自分でやるようにして、積極的に賃貸住宅経営を楽しむことが大切です。賃貸事業は、結局のところ、成功して嬉しいのも失敗して損失を受けるのも、建てた人本人だけなのですから。
 
5.相続税の節税策としての賃貸住宅
2015年から相続税が増税になるので、賃貸住宅は、今後ますます相続税対策として重要になってきます。
賃貸住宅を建てることによって、1000万円以上の節税になる場合も、少なくないでしょう。しかし、相続はいつ発生するか分からないし、その時の税制がどうなっているかは分かりません。
時代がどう変わろうと、つくって良かったなと、自分で納得のできる賃貸住宅を建てるようにしましょう。

 

川島天晴
川島天晴 ハウスクエア横浜 新築&リフォーム相談室長

リビングデザインセンターOZONE館長。
 
1994年より、建て主主導の家づくりを支援する、住まいづくりサポートの活動を行っている。
「世界でいちばん自分らしい家」シリーズ、「自分スタイルの家づくり」シリーズの出版を企画。



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