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土地探しからはじめる家づくりのポイント

2016年4月24日(日) 講師:川島天晴(ハウスクエア横浜 新築・リフォーム相談室長)

家づくりは人生最大の事業というけれど、これに土地も加わるとなると、さらに大変な大事業になります。
首都圏の土地は高額なので、土地の購入からだと、ざっくり新築の2倍の費用が掛かってしまいます。
でも、土地から探す家づくりはその分、2倍楽しいと言うのは、ハウスクエア横浜・新築&リフォーム相談室の川島天晴室長。
その楽しみのポイントと注意点について、お話しいただきました。


自分にふさわしい住宅を手に入れるために
土地探しからはじめる家づくりは、土地と建物にかけるお金のバランスが大切です。
土地にお金をかけすぎると、せっかく気に入った場所を確保しても、思い描いた家を建てられなくなってしまいます。
家が建ってはじめて土地の価値が生まれるわけですから、まず土地を探してから、ではなく、土地探しと同時に家を建てる方法を研究することが大切です。


土地探しから住まいを手に入れる4つの方法
土地探しから戸建住宅を手に入れる主な方法は、4つあります。


①土地を購入して、注文住宅を新築。
(古家つきの土地の場合は、解体も必要になります。)


②建築条件付きの土地を購入。
(この場合は指定業者に新築工事を依頼しなければなりません。)


③新築分譲住宅を購入。


④中古住宅を購入。
(そのまま住むかリフォームするかを判断することが必要です。)


これらのうち、①は、自分がイメージする住まいを納得しながら創っていけますが、一方で、適当な広さの土地を探すのが難しく、住宅ローンを借りるのもちょっと面倒です。
②や③は、手続がお手軽で合理的ですが、自分のこだわりを反映させた住まいを手に入れることは難しいです。
④は、比較的割安な価格で土地と建物を手に入れられますが、建物の耐久性について不安が残ることが多いでしょう。
それぞれ一長一短があるので、自分に合った住まいの入手方法を選びましょう。


土地の価格について
土地の価格は、何の決まりもなく、売主と買主が合意した金額になります。
土地の標準的な価値を知るためのひとつの目途として、路線価があります。
路線価は、すべての土地について、道路を基準に定められており、国税庁による相続税税路線価と、地方公共団体による固定資産税路線価があります。
土地の路線価は、ネットで検索することができます。
http://www.rosenka.nta.go.jp/


ただし、路線価は税金徴収を目的とするため実勢価格よりも低めに設定されています。
実勢価格は、路線価の1.5倍くらいが目途になります。


割安な土地の探し方
土地はとても大きな金額の買い物でありながらその内訳がまったくないので、誰もが少しでも割安な土地を手に入れたいと思うでしょう。
割安だと思える土地には、当然のことながら理由があります。
一見して割安に見える土地でも、多くの場合はそれなりの理由があります。
たとえば、隣地との境界がはっきりしていない。時間帯によっては騒音がひどい。古い擁壁がある。その場所で犯罪があった。などなど。
早い段階でその土地のマイナス情報を入手するようにしましょう。


しかし、多くの人にとってはマイナスであっても、自分にとってはかえってプラスになる場合もあります。
たとえば、駅から遠い場所は一般的にはマイナスですが、毎日長く歩くことになるので健康にいいと思う人もいるでしょう。
陽あたりが悪い家は一般的にはマイナスですが、絵画や家具を傷めない利点になります。
不整形な土地も一般的にはマイナスですが、住宅のプラン次第で、いろんな庭が作れて住生活を豊かにしてくれる可能性があります。
自分にとっての納得感で、その土地価格の妥当性を考えましょう。


稀に、客観的に割安な土地が市場に出ることもあります。それは主に何らかの事情により売り主が売り急いでいる場合です。
その場合は、購入希望者が多く現れますので、決断を急ぐ必要があります。
そこでひとつ注意が必要なことは、宅建業者さんから、ほかにも購入希望者がいるから今すぐ決めないと買えなくなりますよ、とか、価格交渉はできません、と言われた場合の対処法です。
それは、事実のこともありますが、人気物件と見せかけて早く買ってもらおうという宅建業者の意図により、誇張して伝えられる場合もありますので、注意しましょう。


土地購入のステップ
土地を探している人にお勧めすることが4つあります。

 

1.まずは土地をいっぱい見ることです。
実際に買う立場になっていろんな土地や住宅を見ることで、どんな町が暮らしやすいか、どんな土地が住みやすいか見えてくるようになります。
また、建物をイメージする力や土地の相場感も養われます。

 

2.適切な宅建業者を見極めることです。
むやみに土地を買わせようとするのではなく、その土地のマイナス情報もしっかり調査して教えてくれる宅建業者に仲介してもらうことが、土地購入で失敗しないポイントです。

 

3.土地探しと並行して工事会社選びを進めることです。
建築工事に充てられる予算が見えてきたら、それに見合う建築費で希望するイメージの家をつくれそうな住宅メーカーを探してみましょう。
中古住宅を購入する場合は、リフォーム会社になります。

 

4.はじめに、第3者の専門家に相談してみることです。
ハウスクエア横浜・住まいづくり安心サポートでは、土地の探し方から工事会社選びまで、土地探しからの家づくりを進める方に、具体的なアドバイスをしています。
http://www.housquare.co.jp/support/6step/

 

川島天晴
川島天晴 ハウスクエア横浜 新築・リフォーム相談室長

建築コンサルタント。
2000年にOZONE家づくりサポートを創始。
元リビングデザインセンターOZONE館長。



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