新築、建替え、リフォーム、家づくりはハウスクエア横浜で！

具体的な情報が出てきたらどうするかについて、お話します。
これは、可能ならですが、いつでもどこでもすぐに情報を受け取れるようにしておくと良いです。
以前にもお話しましたが、土地は同じもの在庫はなく、
一つの物件が流れてしまうと、また次の物件が出てくるまで待たないといけません。
お勤め先でも情報を受け取るつもりで居た方が良いと思います。

多くの場合、ファックスで物件概要書とそこの住宅地図が送られてきます。
もしも、歩いたことがある場所で、印象が良く、且つ金額的に買っても良いと思える物件なら、
迷わず買付予約を入れましょう。
これには書面での意思表示が必要ですが、金銭の授受、購入義務は発生しません。
短期間、優先的な交渉権を得るための意思表示です。

何故、買付予約が必要なのでしょうか。
というのは、この時に、その情報を得ているのは、あなただけではなく、
値ごろ感がある物件なら、１０人にはその情報が流れていると考えて良いと思います。
その中で、第一の交渉権を得るためには、第一の買付予約が必要になるのです。
買付予約の順位が低く、土地を買えなかったという話は、よくあることなのです。

買付予約はファックスでのやり取りでできます。
実印なども必要ありません。
買付予約を入れたら、その週末には土地を見に行きましょう。
その週末に見にいけないと、二番目に買付予約を入れた方に、交渉権が移ってしまうことがあります。
それほどまでに、土地の購入は売り手市場なんですね。
週末に見に行ったら、週中までに返事をするように言われることが多いようです。
これも、それまでに返事をしないと、二番目に買付予約を入れた方に、交渉権が移ってしまうことがあります。

ただ、何千万円もの買い物をそれほど短期間で決断することは、難しい面がありますよね。
私が購入した土地は、何千万というほどでもありませんでしたが、
これで良いのかなぁ。。
なんて思いました。
なので、最初は一通り流れを抑えるための練習みたいなものくらいの気持ちでいいと思います。
ここまでたどり着くだけでも、結構大変ですから。
次回は、物件概要書の見方について、ご紹介したいと思います。

エリアを絞り込む方法ですが、インターネットを利用することがもっとも簡単です。
Yahoo!不動産などだと、沿線別かつ駅別に調べることができます。
仲介土地というとことを見てみましょう。また仲介一戸建てで、築年数が古い物件を探すのも手です。
エリアを絞り込む方法ですから、あくまで参考程度に見てください。
金額、面積、最寄り駅からの距離などを確認してみましょう。
もちろん、希望の駅、区などがあると思いますので、まずはそこを見てみて、
金額的に難しいようなら、もう少し都心から離れた駅で調べてみましょう。
お子さんの校区での希望の場合は、
それが絶対なら、中古の戸建てをリフォームして住むことなども選択肢にいれた方がよいと思います。

エリアを絞ったら、次はそこのエリアをくまなく歩きます。
できれば、住宅地図を持って歩いたほうが良いと思います。
これは、物件の情報が送られてきたときに、あの辺かなと思い出せると、早い決断ができるからです。

そのエリアの不動産仲介店に仲介の依頼をする。
沿線別駅別に探している場合には、その駅にある不動産仲介店に依頼します。
やはり、そのエリアの情報は、そこにある仲介店が最も充実しています。
ただ、不動産仲介店は大手の会社以外は、かなり入りにくいですよね。
しかし、虎穴にいらずんば虎児を得ずではありませんが、
昔からある不動産仲介店は地主とのルートがあったりして、侮れません。
そこで、その不動産仲介店が歴史があるかどうか判断する方法をお伝えしますと、
物件概要書の社名欄がフッターにあると思いますが、そこに、
国土交通大臣（８）第＊＊＊＊号とか、神奈川県知事（５）第＊＊＊＊号とか書いてあります。
その（）の中の数字は、宅建免許の更新回数を表示したものなのです。
この数が多ければ、それなりに歴史のある不動産仲介店であることは言えます。
「数が多い」＝「信頼できる」かどうかはご自身でお話して判断していただくことになります。

不動産仲介店では、希望の土地の大きさや予算、いつまでに購入したいかなどを聞かれます。
いつまでに購入したいかはできるだけ早くと答えておいたほうが、
情報を先に回してもらえる確立が高くなるので、良いと思います。

次回は、情報が出てきたらどうしたらよいかについてお話します。

土地を購入する際にもっとも大きな要素になるのは、資金計画と土地に関する希望です。

資金計画について
まずは自己資金として、いくら用意できるかを考えます。
最低でも土地の仲介手数料と手付金、建物の自己資金相当額は必要になります。
仲介手数料は土地の価格が5,000万円なら、税別で156万円（3%+6万円）かかります。
あと、一般的には手付金は10%程度払いますから、合計で656万円です。
（ハウスクエア横浜の立地エリアを基準に考えています）
建物の自己資金相当額は2,500万円の家だとすると、500万円は欲しいところです。
しかし、土地建物の合計で7,500万円の計画で、6,000万円を借りられる方は、かなり所得の高い方になります。
ほとんどの方が、より多くの自己資金が必要になるわけです。
実際のところ、多くの方が、親の援助を受けて家を建ていて、
相続時清算課税制度を使えば、住宅取得に関して3,500万円までは非課税になります。
（但しH19.12.31まで、その他注意事項があります）
いわば国がお墨付きの節税制度です。使えるものは、なんでも使いましょう。

自己資金額が決まったら、あとはどれくらいを借り入れるかです。
これは、借り入れ予定の銀行で相談するのが一番です。
過去３年分の源泉徴収票があれば、とりあえずいくらくらい借りられるかなどは教えてくれます。
最近は土日も相談を受けているところが多いので、利用してみましょう。

土地に関する希望について
まずは、住みたいエリア以外の希望をまとめます。
これは、その沿線や駅などによって、かなり金額に差があるので、
最初に、どうしてもココと決めてしまうと、予算が潤沢な方で無い限り、
土地が見つからないことが多いのです。
それよりも、
・通勤、通学の便　何分いないなら許容範囲か
・環境　静かなところが良いか、多少うるさくても利便性を重視するか
・地形　狭小地、変形地とかも可か
などをまずは考えましょう。

次回は、エリアを絞り込んでいく方法について、ご紹介したいと思います。

土地を購入するということは売主から不動産仲介店を通して購入する流れになります。
（もちろん不動産仲介店自体が売主ということもあります）
不動産仲介店は、こんな土地を売りたい、こんな土地を買いたいという方の出会いの場なんですね。
もし、人気の住宅地で土地を売りたい方が不動産仲介店に、売りたいと依頼に行ったとします。
しかも、ごくごく相場と言える価格で。
そうすると、その担当者は、自分のお客様にどんどん連絡をしていきます。
人気の住宅地なら、何人かに連絡した時点で買い手がついてしまうでしょう。
つまり、まったく情報が皆さんの目に触れないうちに決まってしまうのですね。
これは裏を返すと、どういうことになるでしょう。

チラシや情報誌に掲載された時点で、売れ残り。。

極端な言い方をすれば、そういうことなのです。
日曜日は多くの不動産関係のチラシが入っていますが、それは相場感を養うためと割り切った方が良いと思います。
ただ、指値（いわゆる値引き）が利く物件であれば、良い物件になるものもあります。
これについては、おいおいお話していきます。

また土地を探して、すぐに見つかる方はそうは居ません。
私も土地が見つかるまでに４ヶ月くらいかかりました。
家を建てるリミットが決まっている場合は、早めに探し始めた方が良いと思います。
次からは、具体的に土地を探すための方法について、お話していきます。